（經(jīng)濟(jì)觀察）時隔十年中央城市工作會議再啟，房地產(chǎn)行業(yè)迎來變革新篇

中新社北京7月16日電 (記者 龐無忌) 7月14日至15日，中央城市工作會議在北京盛大舉行。這是自上次會議之后，時隔10年，中共中央再次召開的最高規(guī)格的城市工作會議。這十年，恰似一部波瀾壯闊的城市發(fā)展史詩，中國城市發(fā)生了翻天覆地的變化，常住人口城鎮(zhèn)化率從2015年的56.1%一路攀升至2024年的67%，城市發(fā)展呈現(xiàn)出全新的形勢與特征。

城市發(fā)展轉(zhuǎn)型，工作重心遷移

會議經(jīng)過深入研判認(rèn)為，中國城鎮(zhèn)化正從快速增長期邁向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展也從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪刻豳|(zhì)增效為主的階段。這一重大轉(zhuǎn)變，猶如城市發(fā)展道路上的一個關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點，標(biāo)志著城市工作進(jìn)入了全新的階段。業(yè)內(nèi)專家紛紛表示，在此背景下，城市工作的重心需要發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。過去，城市工作更側(cè)重于“物”的增長，追求高樓大廈的林立、基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善；而如今，則需要將更多的關(guān)注投向“人”的需求，從居民的居住體驗、生活便利性、公共服務(wù)獲取等方面進(jìn)行全面考量。同時，城市工作也要從單純的硬件“填充”，轉(zhuǎn)變?yōu)檐浶灾卫砟芰Φ奶嵘ǔ鞘泄芾淼木?xì)化、智能化，社區(qū)服務(wù)的優(yōu)化等。這些轉(zhuǎn)變都需要從頂層設(shè)計角度進(jìn)行重新部署，以確保城市發(fā)展的科學(xué)性和可持續(xù)性。

城市轉(zhuǎn)型重塑，房地產(chǎn)迎來變革

城市作為房地產(chǎn)發(fā)展的先行和基礎(chǔ)，其發(fā)展轉(zhuǎn)型必將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，重塑整個行業(yè)的格局。梳理此次會議內(nèi)容，房地產(chǎn)業(yè)或?qū)⒃谝韵滤膫€方面發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。

告別舊模式，探索新路子

中國房地產(chǎn)業(yè)正毅然告別此前的“三高”（高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)）發(fā)展模式，而且這一變化有望加速推進(jìn)。清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長、清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟在接受中新社記者采訪時表示，此次會議明確重申了“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，這清晰地表明新模式與未來城市工作的主線高度契合。對于房地產(chǎn)業(yè)而言，探索構(gòu)建發(fā)展新模式將成為影響未來較長時間的發(fā)展總綱和基礎(chǔ)性制度安排。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展新模式涵蓋了多個重要內(nèi)容，包括完善“市場 + 保障”住房供應(yīng)體系，讓不同收入群體都能實現(xiàn)“住有所居”；改革完善房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度，為行業(yè)發(fā)展提供堅實的制度保障；建立“人房地錢”要素聯(lián)動機(jī)制，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置；以及推進(jìn)高品質(zhì)住房建設(shè)，滿足居民日益增長的對美好居住的需求。預(yù)計未來幾年，更多新模式配套政策將進(jìn)一步完善并實質(zhì)性落地，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展保駕護(hù)航。

“因城”精準(zhǔn)開發(fā)，消減市場“溫差”

今年以來，房地產(chǎn)市場的“溫差”現(xiàn)象十分明顯。核心城市核心區(qū)需求旺盛，項目熱銷，一房難求；而城市邊緣地區(qū)或者低能級市場卻依然承壓，銷售不暢。此次會議提出著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系，提及“發(fā)展組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市群和都市圈”“分類推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)”“促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”等重要內(nèi)容。吳璟指出，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也需要緊密適應(yīng)這一現(xiàn)代化城市體系架構(gòu)的演進(jìn)，在大中小城市和縣城探索與當(dāng)?shù)匕l(fā)展相匹配的模式。例如，在一線城市，由于人口密集、土地資源稀缺，應(yīng)注重發(fā)展高品質(zhì)、高附加值的房地產(chǎn)項目；而在縣城，則可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)特色和居民需求，開發(fā)一些適合居住和養(yǎng)老的房地產(chǎn)項目。如此方可消減“溫差”，讓各類城市都有相對活躍的房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展。

盤活存量資源，開啟發(fā)展新窗口

此次會議將“以推進(jìn)城市更新為重要抓手”寫入城市工作總體要求，這背后正是城市發(fā)展邁入存量時代的新形勢。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在增量開發(fā)之外，存量盤活、更新、空間資源整合等為房地產(chǎn)業(yè)打開了一扇新窗口。未來房地產(chǎn)發(fā)展將是開發(fā)、建設(shè)、改造、運營并重，房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)的作用也將從“發(fā)動機(jī)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)定器”。吳璟表示，城市更新改造相較于過去的增量開發(fā)，難度大幅提升。它不僅涉及到建筑物的拆除和重建，還涉及到城市規(guī)劃、歷史文化保護(hù)、居民安置等多個方面。未來房地產(chǎn)開發(fā)商將不僅是作為資金的提供方，而是要充分利用其長期以來積攢的專業(yè)人才和經(jīng)驗，來為城市發(fā)展提供專業(yè)化服務(wù)。從短期來看，存量盤活也能為房地產(chǎn)提供相當(dāng)可觀的增長空間。吳璟指出，城中村、老舊小區(qū)、危舊房改造等，如果能更多、更靈活地利用房票安置等模式，將更大程度激活換房鏈條，發(fā)揮乘數(shù)效應(yīng)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

提升質(zhì)量品質(zhì)，打造“好房子”新增長點

此次會議多處著墨質(zhì)量和品質(zhì)的提升。陳文靜表示，以安全、舒適、綠色、智慧為特征的“好房子”建設(shè)將是提升城市發(fā)展質(zhì)量的重要一環(huán)。58安居客研究院院長張波指出，未來房地產(chǎn)業(yè)將從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量競爭。比如，新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，減少能源消耗和環(huán)境污染；頭部房企加速布局綠色科技，提高建筑的智能化水平。吳璟認(rèn)為，“好房子”將成為中國房地產(chǎn)業(yè)新增長點。今年上半年，核心城市銷售比較好的樓盤大都是品質(zhì)較高的項目，熱點城市、熱點區(qū)域的“好房子”正推動房地產(chǎn)市場整體向止跌回穩(wěn)方向邁進(jìn)。此外，張波指出，官方推進(jìn)商品房銷售制度改革，并有序推行現(xiàn)房銷售、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，這些舉措也有利于降低交付風(fēng)險、提升住房品質(zhì)，讓居民買得放心、住得舒心。

時隔十年中央城市工作會議的再度召開，為中國城市發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)指明了新的方向。在新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)將告別舊模式，迎來新變革，向著更加健康、可持續(xù)的方向發(fā)展。我們有理由相信，在各方的共同努力下，中國的城市將變得更加宜居宜業(yè)，房地產(chǎn)市場也將迎來更加美好的明天。