萬億級市場：建筑企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵賽道——城市更新的深度剖析

隨著我國城市化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，常住人口城鎮(zhèn)化率在2024年底成功攀升至67%，城鎮(zhèn)常住人口規(guī)模達(dá)到9.44億人。這一數(shù)據(jù)標(biāo)志著城市發(fā)展已然從過去大規(guī)模的增量擴(kuò)張階段，全面轉(zhuǎn)向了存量優(yōu)化的深水區(qū)。曾經(jīng)那個“大拆大建”的時代正緩緩落下帷幕，而“城市更新”這一承載著煥活城市生命力、提升人居品質(zhì)重任的宏大命題，正以前所未有的深度與廣度重塑著城市的肌理。對于城市建設(shè)的核心主體——建筑企業(yè)而言，這無疑是一個突破發(fā)展瓶頸、重塑核心競爭力的歷史性機(jī)遇，城市更新賽道已然成為建筑企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵所在。

政策紅利：從國家戰(zhàn)略到萬億市場，為建筑企業(yè)鋪就發(fā)展通途

國家戰(zhàn)略層面高度重視“城市更新”，將其置于極為重要的位置。從“十四五”規(guī)劃綱要中明確提出城市更新的定位，為城市更新工作指明了方向；到近期出臺的一系列行動意見，對城市更新工作作出了全面且細(xì)致的部署；再到中央財政設(shè)立專項(xiàng)補(bǔ)助資金，為城市更新項(xiàng)目提供有力的資金支持；以及各部委、各地方密集出臺配套政策與實(shí)施細(xì)則，從不同角度為城市更新保駕護(hù)航。這一系列舉措共同構(gòu)建起了一個覆蓋頂層設(shè)計、財稅支持、土地管理、審批優(yōu)化等多個方面的系統(tǒng)性政策框架，且正加速成型。

這股強(qiáng)勁的政策東風(fēng)，如同催化劑一般，直接催生了一個潛力巨大的藍(lán)海市場。2024年全國實(shí)施的城市更新項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到6.6萬個，總投資規(guī)模已高達(dá)2.9萬億元。而根據(jù)相關(guān)預(yù)測，到2030年，城市更新總投資規(guī)模有望達(dá)到10萬億元級別。如此龐大的市場規(guī)模，無疑為建筑企業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。

更為重要的是，城市更新的內(nèi)涵豐富多樣，遠(yuǎn)不止于簡單的房屋修繕。它拓展至老舊小區(qū)改造，讓居民的居住環(huán)境得到顯著改善；老廠區(qū)活化，賦予廢棄廠區(qū)新的生命與活力；傳統(tǒng)商圈升級，提升城市的商業(yè)品質(zhì)與吸引力；城中村綜合整治，解決城市發(fā)展中的“頑疾”；歷史街區(qū)保護(hù)復(fù)興，傳承城市的歷史文化記憶；低效產(chǎn)業(yè)用地盤活，提高土地利用效率；公共空間品質(zhì)提升，為市民創(chuàng)造更加舒適、便捷的公共活動場所；基礎(chǔ)設(shè)施韌性補(bǔ)強(qiáng)，增強(qiáng)城市應(yīng)對各種風(fēng)險的能力；智慧化社區(qū)建設(shè)，提升居民生活的智能化水平等多維度、全要素的有機(jī)更新。這一系列項(xiàng)目類型的變化，使得建筑企業(yè)的業(yè)務(wù)從傳統(tǒng)的新建項(xiàng)目轉(zhuǎn)向了精細(xì)化、多元化、可持續(xù)的存量更新與功能提升，為建筑企業(yè)打開了前所未有的業(yè)務(wù)增量空間。

政策的強(qiáng)力引導(dǎo)與市場的巨大需求，如同雙輪驅(qū)動，共同構(gòu)成了驅(qū)動建筑企業(yè)投身城市更新的核心動力源。建筑企業(yè)在這股力量的推動下，紛紛將目光投向城市更新領(lǐng)域，尋求新的發(fā)展機(jī)遇。

角色躍升：從“建造商”到“城市綜合服務(wù)商”，建筑企業(yè)迎來全新挑戰(zhàn)與機(jī)遇

城市更新并非傳統(tǒng)新建工程的簡單翻版，其復(fù)雜性和系統(tǒng)性對建筑企業(yè)的核心能力提出了全新的挑戰(zhàn)與更高的要求。在傳統(tǒng)開發(fā)模式下，建筑企業(yè)的角色相對單一，主要聚焦于按照設(shè)計圖紙進(jìn)行施工，完成建筑物的建造任務(wù)。然而，城市更新則要求企業(yè)實(shí)現(xiàn)根本性的角色轉(zhuǎn)變，從單純提供建造服務(wù)的“乙方”，升級為深度參與城市治理、運(yùn)營和價值創(chuàng)造的“城市綜合服務(wù)商”。

這一轉(zhuǎn)型要求建筑企業(yè)必須突破傳統(tǒng)施工邊界，將業(yè)務(wù)范圍向前端延伸至規(guī)劃設(shè)計咨詢、投融資策劃、可行性研究等領(lǐng)域，為城市更新項(xiàng)目提供全面的前期規(guī)劃與決策支持；向后端拓展至長期運(yùn)營管理、資產(chǎn)維護(hù)、社區(qū)服務(wù)乃至產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等方面，確保城市更新項(xiàng)目在建成后能夠持續(xù)發(fā)揮價值，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。這意味著建筑企業(yè)必須具備強(qiáng)大的資源整合能力，能夠提供“策劃 - 規(guī)劃 - 設(shè)計 - 融資 - 建設(shè) - 運(yùn)營 - 維護(hù)”一攬子解決方案，滿足城市更新項(xiàng)目全生命周期的需求。

面對這一新賽道，業(yè)內(nèi)諸多領(lǐng)軍企業(yè)已展開多維探索，其轉(zhuǎn)型路徑與實(shí)踐模式也為行業(yè)提供了寶貴借鑒。例如，中國二十二冶主動介入城市診斷與更新規(guī)劃，在城市更新工程的前期規(guī)劃中，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，邀請多家國內(nèi)領(lǐng)頭設(shè)計機(jī)構(gòu)針對唐山、沈陽等城市進(jìn)行全方位城市體檢。通過對城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、生態(tài)環(huán)境、歷史文化等多個方面進(jìn)行深入調(diào)研和分析，為城市的更新規(guī)劃提供科學(xué)依據(jù)，確保城市更新項(xiàng)目能夠精準(zhǔn)對接城市發(fā)展需求。

上海建工在運(yùn)維階段不斷創(chuàng)新空間場景、挖掘市場價值。其開發(fā)的行業(yè)內(nèi)首款“文歷保管家”產(chǎn)品——?dú)v史建筑全生命期預(yù)防性保護(hù)平臺，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)手段，對歷史建筑進(jìn)行實(shí)時監(jiān)測和數(shù)據(jù)分析，為歷史建筑預(yù)防性保護(hù)和維修保養(yǎng)提供有力技術(shù)支撐。同時，通過這一平臺，上海建工將業(yè)務(wù)領(lǐng)域從更新修繕向運(yùn)營維護(hù)延伸，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展。

中建四局則探索將盈利模式從一次性建造向持續(xù)性運(yùn)營轉(zhuǎn)變。其在廈門圍里社項(xiàng)目采用“EPC + O”模式，搭建智慧管理平臺，統(tǒng)租統(tǒng)管物業(yè)、運(yùn)營創(chuàng)意市集提升收益。通過這種模式，中建四局不僅完成了項(xiàng)目的建造任務(wù)，還參與了項(xiàng)目的后期運(yùn)營管理，實(shí)現(xiàn)了從建造商到運(yùn)營商的角色轉(zhuǎn)變，為企業(yè)創(chuàng)造了新的利潤增長點(diǎn)。

值得注意的是，由于各地在城鎮(zhèn)化水平、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、需求結(jié)構(gòu)、發(fā)展質(zhì)量和治理能力等方面存在顯著差異，其開展城市更新的出發(fā)點(diǎn)和側(cè)重點(diǎn)也各有不同。例如，一二線城市的更新重點(diǎn)聚焦于核心區(qū)功能疏解、老舊住區(qū)綜合整治、工業(yè)遺存轉(zhuǎn)型利用、TOD綜合開發(fā)等，對精細(xì)化、復(fù)合化能力要求極高。建筑企業(yè)在一二線城市開展城市更新項(xiàng)目時，需要具備更高的技術(shù)水平和更精細(xì)的管理能力，以滿足城市發(fā)展的高要求。而三四線城市則更多圍繞城市基礎(chǔ)設(shè)施完善、公共服務(wù)提升、歷史風(fēng)貌區(qū)保護(hù)修繕展開。建筑企業(yè)在三四線城市開展項(xiàng)目時，需要更加注重項(xiàng)目的實(shí)用性和性價比，確保項(xiàng)目能夠真正惠及當(dāng)?shù)鼐用?。因此，身為“城市綜合服務(wù)商”的建筑企業(yè)還需深入研究不同能級城市、不同區(qū)域板塊的更新特點(diǎn)，制定差異化市場策略與資源投入計劃，以更好地適應(yīng)市場需求，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

動能重構(gòu)：從科技驅(qū)動到協(xié)同共生，建筑企業(yè)激活城市更新深層動能

在高度復(fù)雜且充滿不確定性的城市更新領(lǐng)域，創(chuàng)新是破局制勝的核心驅(qū)動力，技術(shù)革新更是為建筑企業(yè)參與城市更新提供了強(qiáng)大支撐。眾多建筑企業(yè)在城市更新項(xiàng)目中積極應(yīng)用新技術(shù)、新工藝、新材料，取得了一系列令人矚目的成果。

在上海老市府大樓改造中，上海建工以3800噸砌體平移、地下空間拓建等創(chuàng)新技術(shù)，讓百年建筑煥發(fā)新生。通過砌體平移技術(shù)，將老建筑進(jìn)行整體移動，既保留了建筑的歷史風(fēng)貌，又為城市的發(fā)展騰出了空間。地下空間拓建技術(shù)則充分利用了地下空間資源，增加了建筑的使用面積，提高了土地利用效率。這些創(chuàng)新技術(shù)的應(yīng)用，不僅解決了老建筑改造中的技術(shù)難題，還為城市更新項(xiàng)目增添了獨(dú)特的魅力。

中建三局在武漢江岸區(qū)舊城改造重點(diǎn)工程——壹品漢芯公館項(xiàng)目應(yīng)用全球首臺裝配式“空中造樓機(jī)”，實(shí)現(xiàn)智能布料、無人塔吊協(xié)同，效率提升30%。裝配式“空中造樓機(jī)”是一種新型的建筑施工設(shè)備，它集成了多種先進(jìn)技術(shù)，能夠?qū)崿F(xiàn)建筑構(gòu)件的快速安裝和施工過程的自動化控制。通過智能布料和無人塔吊協(xié)同作業(yè)，大大提高了施工效率，縮短了工期，降低了施工成本。同時，這種施工方式還減少了施工現(xiàn)場的噪音、粉塵等污染，提高了施工的安全性和環(huán)保性。

而在合肥包河區(qū)衛(wèi)崗TOD城市更新標(biāo)桿項(xiàng)目中，中鐵四局則通過附著式腳手架電子巡更系統(tǒng)、基于BIM + GIS的數(shù)字孿生平臺等智慧化管理，實(shí)現(xiàn)了大型城市更新項(xiàng)目的安全零事故與精細(xì)化管理。附著式腳手架電子巡更系統(tǒng)能夠?qū)崟r監(jiān)測腳手架的使用狀態(tài)，及時發(fā)現(xiàn)安全隱患并發(fā)出預(yù)警，確保施工人員的生命安全?；贐IM + GIS的數(shù)字孿生平臺則將建筑項(xiàng)目的三維模型與地理信息系統(tǒng)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的數(shù)字化管理和可視化展示。通過該平臺，項(xiàng)目管理人員可以實(shí)時掌握項(xiàng)目的進(jìn)展情況，對施工過程進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)度和優(yōu)化，提高項(xiàng)目的管理效率和質(zhì)量。

這些創(chuàng)新實(shí)踐生動詮釋了技術(shù)賦能如何鍛造更新“硬實(shí)力”，更將城市更新推向了安全、高效與可持續(xù)發(fā)展的新高度。然而，城市更新具有天然的“強(qiáng)連接”屬性，它需要融合商業(yè)、文創(chuàng)、居住、公共服務(wù)等多元功能，更涉及政府、居民、產(chǎn)權(quán)方等多方訴求。在這種情況下，唯有凝聚多元主體共識、構(gòu)建協(xié)同發(fā)展共同體，方能真正激活城市更新的深層動能。

這意味著建筑企業(yè)必須主動打破行業(yè)壁壘，從提供單一建造服務(wù)向整合資源、搭建平臺、服務(wù)生態(tài)的角色進(jìn)化，在共生中重構(gòu)價值鏈，在協(xié)同中轉(zhuǎn)換新動能。例如，大型企業(yè)應(yīng)發(fā)揮“鏈長”作用，整合規(guī)劃設(shè)計、投資開發(fā)、工程建設(shè)、專業(yè)運(yùn)營等全鏈條資源，打造一體化服務(wù)能力。通過整合各方資源，大型企業(yè)能夠?yàn)槌鞘懈马?xiàng)目提供全方位、一站式的服務(wù)，提高項(xiàng)目的整體效益和競爭力。

中小型、專業(yè)化企業(yè)則需找準(zhǔn)自身“長板”，深耕歷史建筑修繕、綠色低碳技術(shù)應(yīng)用、特色空間室內(nèi)改造、智慧化專項(xiàng)工程等細(xì)分領(lǐng)域，走“專精特新”之路。在歷史建筑修繕領(lǐng)域，中小型企業(yè)可以憑借其專業(yè)的技術(shù)團(tuán)隊和豐富的經(jīng)驗(yàn)，為歷史建筑的保護(hù)和修復(fù)提供高質(zhì)量的服務(wù)。在綠色低碳技術(shù)應(yīng)用方面，中小型企業(yè)可以專注于研發(fā)和推廣新型的節(jié)能技術(shù)和材料，為城市更新項(xiàng)目的綠色發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

此外，建筑企業(yè)還要積極擁抱與科技公司、金融機(jī)構(gòu)、文化創(chuàng)意機(jī)構(gòu)、專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)等的跨界合作，共同構(gòu)建起一個開放、協(xié)作、共生的城市更新產(chǎn)業(yè)新生態(tài)。與科技公司合作，建筑企業(yè)可以引入先進(jìn)的信息技術(shù)和智能化解決方案，提升項(xiàng)目的管理水平和運(yùn)營效率。與金融機(jī)構(gòu)合作，建筑企業(yè)可以獲得充足的資金支持，解決項(xiàng)目融資難題。與文化創(chuàng)意機(jī)構(gòu)合作，建筑企業(yè)可以為城市更新項(xiàng)目注入文化內(nèi)涵和創(chuàng)意元素，提升項(xiàng)目的文化價值和吸引力。與專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)合作，建筑企業(yè)可以獲取專業(yè)的咨詢建議和決策支持，提高項(xiàng)目的科學(xué)性和可行性。

萬億級市場體量、復(fù)雜多元的更新需求、技術(shù)創(chuàng)新帶來的模式變革，共同將城市更新推至建筑行業(yè)舞臺中央。對建筑企業(yè)而言，城市更新不僅是一個業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，更是一場決定未來生存與發(fā)展空間的深刻轉(zhuǎn)型之役。能否抓住這一歷史機(jī)遇，在政策與市場共振中重塑核心競爭力，將決定企業(yè)未來的行業(yè)地位。建筑企業(yè)應(yīng)積極順應(yīng)時代發(fā)展潮流，加快轉(zhuǎn)型升級步伐，在城市更新領(lǐng)域書寫新的輝煌篇章。